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等価交換とは
等価交換とは、地権者が土地を、ディベロッパーが建築資金を出資してマンション等を建築し、出資した割合に応じてそれぞっれがそのマンション等を区分所有する方式です。
この方式には、既成市街地内にある土地等の、中高層建築物等建設のための買い換え特例制度（いわゆる特定事業資産の買い換えの特例）を利用します。
既成市街地内にある土地を譲渡して、その土地の上に建設された地上４階建て以上の中高層建築物の一部を取得した場合、その土地を譲渡した時点での譲渡益に対する課税が８０％繰り延べされます。
土地所有者が土地を提供し、事業協力者がそこに区分所有建物を建築し、提供した土地と等価の区分所有権を交換すること。マンションを等価交換で建て替える場合で考えると、区分所有者全員がいったん土地を事業協力者に譲渡する事業協力者は、その土地にマンションを建てる区分所有者は、自分が提供した土地と等価の専有部分を取得する、という流れになる。容積率に余裕がある場合は、もとの土地所有者分以外に、一般分譲できる住戸を作って、事業協力者が販売し、その売却価格を建設費用に充てる。保留床が多ければ、もとの土地所有者が余分に費用を出さなくても新しいマンションが建てられる。
等価交換方式のメリット
1）ディベロッパーが建築するので地権者に借入金が発生せず金利変動等の返済リスクがなく安定収入が期待できます。
2）土地譲渡益に対する所得税が、特例により繰り延べされます。
3）マンション建築の専門家が建築するため、そのノウハウが利用でき高い資産価値が期待できます
4）設計、監理、行政との折衝、近隣交渉、施工管理等の煩わしい業務に携わることなく事業ができます。
5）取得床の資産運用、価値維持にディベロッパーのノウハウが利用できます
6）自己使用割合の低減により、相続税評価額が軽減されます
7）区分所有となるために、遺産分割が比較的容易になります
8）資産の譲渡性が高まり、相続税納付時の換金化が比較的容易になります。
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